（原标题：中心城区土地盛宴即将开启(组图)）

文/缪雯

　　近两个月来上海土地市场热闹非　凡，外围区域连续诞生地王。如今，中心　城区宅地也开始接连亮相，这场即将开　启的土地盛宴令业界期待。

即将出让的两幅纯宅地分别位于　虹口凉城和杨浦新江湾城。其中，虹口　区凉城地块位于中环内，邻近大宁金茂　府，地理位置优越。该地块起始楼板价　高达38000元/平方米。杨浦新江湾城　地块靠近复旦大学新江湾校区，起始楼　板价35000元/平方米。该幅纯宅地出　让条件苛刻，剔除保障房和自持部分　等，可售住宅面积不足60%，不过预计　拍出高价的可能性依旧很大。

虹口区凉城新村街道073-06号地块：

罕见的中环内纯宅地供应

虹口区凉城新村街道073-06号地块位于近年来地王频出的静安大宁板块东侧，虹口中环线以内，是一幅体量约5万平方米的纯宅地。该地块以西约800米，就是新静安明星楼盘大宁金茂府。

该地块起始总价约20.86亿元，起始楼板价38000元/平方米，将于7月14日进行现场竞价。

公告显示，虹口区凉城新村街道073-06号地块总范围为东至广粤路，南至警备区用地，西至居民小区，北至广灵四路。出让面积19959.5平方米。容积率2.75。

地块出让条件包括：住宅套数下限450、配建保障性住房建筑面积占比5.0 %以上、全装修住宅建筑面积占比100.00%以上、中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70.0 %。

该地块还有自持要求：受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业；受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于15 %的住宅物业用于租赁。

值得关注的是，该幅纯宅地地理位置优越，交通发达。地块邻近轨交1号线，周边还规划有轨交19号线。根据目前了解到的规划方案，规划19号线将沿广粤路南北向通行。

住宅销售方面，地块周边在售楼盘有大宁金茂府、静安慕舍等，报价在75000——95000元/平方米。

杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块：

靠近复旦大学　可售住宅不足60%

杨浦区新江湾城　N091101单元A4-01（B3）地块紧邻复旦大学新江湾校区。该地块出让条件之苛刻可说是创出历史新高，在剔除保障房和自持部分等后，未来可售住宅面积不足60%。

该地块起始总价20.898亿元，起始楼板价约35000元/平方米，将于7月29日进行现场竞价。

公告显示：该地块总范围为东至政硕路，南至国帆路，西至政学路，北至国咏路。出让面积39805.8平方米，容积率1.5。地上建筑限高24米。

值得关注的是，该地块出让条件十分苛刻，要求配建保障性住房建筑面积占比25%，中小套型住宅建筑面积比例80%，全装修住宅比例100%，同时规定自持建筑面积不低于15 %的住宅物业用于租赁。因此，除去保障房、自持部分以及其他一些配套设施，该地块可售住宅面积不足60%。

上海中原市场研究中心表示：目前新江湾城板块中小套型（100平方米以下）的套数比重仅为20%，因此板块加大中小套型建设力度也无可厚非。不过中小户型比重偏大是把双刃剑，新江湾城作为上海市区最后一块湿地被打造成豪宅板块，豪宅的特征之一就是大户型，豪宅客户群体是否接受100平方米以下的小面积仍有不确定性，另外15%作为自持出租目前也成为土地出让条件之一。不过，由于此前地王频出，新江湾城这幅稀缺宅地尽管条件苛刻，但恐怕也很难不卖出高价。

从当前板块“面包”价格来看，新江湾城板块在售楼盘包括盛世御珑湾、嘉誉湾等，报价多在5.4—8万元/平方米。

新江湾城宅地出让多年来始终是土地市场焦点。最近的一次宅地出让是在去年11月，信达以72.99亿元摘得杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）宅地，溢价82%，楼板价49152元/平方米。当时不少业界大鳄参与了这场激烈争夺，如中铁建、保利地产、葛洲坝、泰禾、中海等。本次新江湾城准地王的竞拍也势必将掀起一场惊心动魄的夺地大战。